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曹建海:房价问题的机构分析师

曹建海:房价问题的机构分析师

作者:竹迷  时间:2019-02-07 02:11:02  人气:

问:您好,曹老师,我是博士来自中国投资公司我很高兴和你谈了很久你能否就我写的能源报告给我指导,让我进一步改进我在网上看到了你的博客,感觉非常好我现在对房地产行业很感兴趣,我想问你很多问题高房价是人们永远的痛苦,但从经纪人的行业研究人员和房地产从业者的分析来看,城市化和经济增长将支撑房价的上涨从政府的角度来看,GDP和房地产GDP拉动效应是政府不愿意压制房地产在这些因素的影响下,房价如何放缓或下跌另外,还有一个非常重要的问题,我想问你,房价多少钱合适直接比较中国与发达国家的价格与收入比率是否合适发展中国家的房价与收入之比是否更适合作为替代指标此外,还有一些制度因素,如发达国家的房产税,他们提高房屋成本更高,这是外国房屋廉价的重要原因我考虑过衡量房屋价格的指标我们的北京租房和销售比率约为600(我现在租的房子就是这种情况),那么转换成住宅的PE应该是50倍左右,而房地产上市公司的市盈率是相似的中国股市的市盈率约为20倍两者都是2:1的关系在美国和其他发达国家,物业租赁与销售的比例约为PE的8倍,而房地产上市公司的PE约为11倍股票市场的PE几乎是15倍,两者的比例是1:1.5如果你这样看,在中国,同样的金融资产是股票的两倍,在美国的房子里,它们比股票便宜你认为我认为这是合适的吗答:您的能源报告侧重于市场需求,技术和关键成功因素它非常深,如迎风风和海上风分类,给我留下了深刻的印象发达国家的低价格基本上是城乡土地掌握在普通民众手中,居民有权建房这些房地产投资者作为中介,或预建和销售的建筑商,应提供在性价比方面优于自建房屋的住房,因此有可能进入市场,而公司拥有能够以更低的成本提供消费者满意的住房质量请注意,这里的能力来自专业化,技术创新和创业人才,这是公司存在的基础房价基本上受家庭可支配收入的限制,因此房价与收入比是科学的目前,北京的房租(月)比率为600:1,年租金为50:1这里的租金是总收入,没有取消各种折旧,低值易耗品消费,维修,缺口期,税收如果你扣除它,你可以使用PE至少100,这比股票贵问:我忘了考虑折旧和价格以上的其他因素,所以房子似乎更贵但现在投资银行家认为,从长远来看,它们会上涨,而且中短期可能会出现周期性波动,但不会下跌不知道人民的实际购买力能否支持他们的判断虽然现在年轻人的收入买不起房,但他们可能已经老了不知道这种行为的深远后果吗答:投机是最重要的,就像股市的“普及”一样正如一位领导人所说,“信心比黄金更重要”,它在中国创造了一个由股票市场和房地产市场组成的大型赌场目前的住房购买主要是信贷支持,但买方本金和利息的回报从根本上受实际收入的制约;即使它可以陈旧,也必然会限制三代人的正常消费,家庭消费是任何经济增长的根本动力从这个角度来看,在不久的将来,中国经济将出现经济急剧下滑甚至像美国这样的金融危机据估计,这场灾难很难逃脱因此,作为领先指数的价格,